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エスクロー調査

エスクロー取引
不動産の売買契約までに至る過程で、業者から買い主へ重要事項説明(宅建業法第35条)があります。この重要事項説明は その不動産の現況報告です。

業者には消費者にこの重要事項説明の説明と書面の交付が義務づけられており、同時に業者に 多大な責任が課せられます。業者は宅建業法に則り必要限の調査をして重要事項説明を行いますが、この重要事項説明では 限度があり、また業者が把握できず(しない)瑕疵(欠点)が潜んでいる場合があります。

これら瑕疵について業者の調査や告知は任意で、積極的な開示 は求められていないものがあります。これらが購入後や売却後のトラブルになる原因なのです。

これまで不動産の瑕疵を探すことは、日本の不動産業界で「売れなくなるから」と避けていたのが実態で、トラブルがあれば多くの場合、弱者である消費者が 泣き寝入りをしていたのがこれまでの不動産取引でした。

 

瑕疵とは?

瑕疵とは、不動産取引では、過去の自然災害と可能性、増悪・危険団体の存在、治安状況、敷地の隣地へ(からの)越境、床 や窓枠の傾斜、外壁・基礎の亀裂、ホルムアルデヒドの濃度、南側への高層建築物の建築予定、トラブル住民の存在、測量図 と実測の誤差、日照、騒音、眺望、周辺環境の変化などです。

瑕疵・エスクロー調査
 

エスクロー調査で行うこと

そこで、知識が不足している消費者がトラブルに巻き込まれないように、また、さらなる安全取引を求めて、その不動産を現地 調査、近隣調査、法務調査、図書調査、役所調査、設備調査、価格調査などで詳しく調べます。

決して瑕疵だけのあら探しをす るのではなく、買主としても売主としてもその不動産の真の姿(価値)が分かり、それがより安全な取引につながり、価格判定の 根拠ともなります。
それがエスクロー調査なのです。
 

買主からみて<購入前調査の利点>

・契約をする前に不動産の欠点が分かる。

・不動産の欠点があれば金額に換算して価格交渉ができる。

・購入した後のトラブルを心配しなくて良い。

・不動産の欠点に具体的なアドバイスがある。

・取引事例(中古マンションなら新築販売時価格から過去販売実績など)が詳細に分かる。

・収益還元法などで物件の投資的視点から物件が判断できる。

・不動産の履歴書である「物件調査報告書」が交付されるので、売却時にも活用できる。
 

売主からみて<売却前調査の利点>

・引渡後、売り主も知らない欠欠格格で買い主から損害賠償を要求されることがない。

・知らなかった欠点が分かるので、対策が立てられる。

・安全な所有権移転ができる。

・売却後に裁判所に呼び出されることがなくなる。

・トラブルで売却後の生活設計が狂わない。

・販売開始後に買い手が早くつく。

・適正価格が分かるので、仲介業者に言われるがままにならない。

 

上記をご覧いただいてもわかるように、安心して取引を行うために、エスクロー調査を利用することが大切だということがご理解いただけると思います。ぜひ「エスクロー調査」をご利用されることをお勧めします。

現在ご所有の物件、お取引を検討中の物件等でもお気軽にご相談ください。、

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新たに導入された「住宅瑕疵担保履行法」

平成21年10月より、住宅瑕疵担保履行法がスタートしました。
この法律は、新築住宅を供給する事業者に対して、瑕疵の補修等が確実に行われるよう、保険や供託を義務付けるものです。
 

住宅瑕疵担保履行法とは?

住宅瑕疵担保履行法とは、新築住宅を供給する事業者(新築住宅の売主である建設業者、宅建業者等)に対して、住宅品質確保法で定められた10年間の瑕疵担保責任の履行を確保するため、「保証金の供託」または「保険加入」(国土交通大臣の指定する保険法人との間で保険契約を締結)のいずれかの資力確保措置を義務付けるものです。
※万が一、事業者が倒産した場合等でも、2000万円までの補修費用の支払いが保険法人から受けられます。

住宅瑕疵担保履行法では、「保証金の供託」または「保険加入」が必要となっています。
 

保証金の供託

新築住宅に瑕疵があった場合、事業者はその補修等を行う責任があります。しかし事業者が倒産しているようなケースでは、この責任を果たすことができません。そこで、このような事例に備えて、事業者が、法律で定められた額の保証金(現金等)をあらかじめ供託所(法務局など)に預けておく制度です。

※供託金は、過去10年間に供給した新築住宅の戸数に応じて算定されます。 1棟あたり、最低2000万円の供託金が必要となります。

供託所への保証金の還付請求について

消費者保護の観点から、事業者が補修等を行えない場合(倒産しているなど)、新築住宅を取得している人は、供託所に対して瑕疵の補修等に必要な金額について、保証金からの還付を請求することができます。
 

保険加入

新築住宅に瑕疵があった場合に、補修等を行った事業者に、保険金が支払われる制度です。

保険に加入している新築住宅を取得した人は、事業者との間で紛争が生じた場合、全国の指定住宅紛争処理機関(弁護士会)の紛争処理を利用することができます。
 

保険法人への請求について

事業者が補修等を行えない場合(倒産しているなど)、この保険に加入している新築住宅を取得した人は、保険法人※に対して、補修などにかかる費用を請求することができます。

※保険法人とは、国土交通大臣から指定を受け、住宅の検査や保険の引き受けを行う財団法人や株式会社などのことをいいます。
 

適用対象となる建物

「新築住宅」を対象とします。

「住宅」とは、
戸建住宅、分譲マンション、賃貸住宅など、居住用の家屋全てを指します。
(住宅品質確保法第2条第1項で規定する「住宅」)

「新築住宅」とは、
建設工事完了日から起算して1年以内、なおかつそれまでに人の居住が無い家屋を指します。
(住宅品質確保法第2条第2項で規定する「新築住宅」)
 

 

適用対象とならない建物

「新築住宅」ではない建物は対象となりません。
「新築住宅」ではないものとは、以下のものを指します。

  • 「新築住宅」ではない住宅(竣工後1年を経過した住宅、一旦居住後に転売された住宅など)
  • 住宅ではない建物(倉庫・物置・車庫など)
  • 新築住宅であっても、買主または発注者が宅建業者であり、自らが賃貸する場合

なお、 最新情報は、国土交通省「住宅瑕疵担保履行法」ホームページをご参照下さい。

 

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